陳冠霖旅遊票券的生活日誌

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在 中，我們整理了臺中產業、交通建設對於房市的影響現況，這集會針對房產專家們以及創辦人看好的幾個區域做詳細介紹，接下來就讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的精闢分析。

■ 專家看好區域：環內未開發區！

臺74線是臺中房市的交通命脈，只要在這個環狀線上發展都不差，我們訪問的幾位專家認為在環內還沒有開發的幾個重劃區是前景比較好的，包含：
1. 水湳經貿園區
2.
3. 十三期
4. 十四期

接下來讓我們針對這幾個重劃區來做詳細的解析。

■ 水湳經貿園區區域解析

一、近中科、生活機能佳：

1. 距離中科近：水湳裡有條中科路直通中科，車程約10到15分鐘。

2. 有大型公園：重劃區內有大型的中央公園。

3. 生活機能佳：附近有臺中最著名的逢甲商圈。

二、政府投入的重大建設：

比較大的幾個重大建設目前已經完工的有水湳國際會展中心，另外臺中綠美圖是美術館加圖書館以及中臺灣電影中心都在積極規劃中。
未來這裡還會有水湳轉運中心，是之後的捷運橘線。

三、水湳未來的開價？可以買嗎？

開放式廚房油煙亂竄
「廚房與客廳相連相通」也較無法聚財，時下很多房子為了要讓空間更開闊，會採開放式廚房設計，不過因為台灣飲食習慣跟外國不同，偏好滷肉、炒菜，易產生油煙，這時廚房如果是開放式，油煙一亂竄，便會混亂磁場，難以聚財，建議用拉門阻隔廚房與客廳空間來改善。591房屋交易網也提醒，如果家中為獨立廚房，在炒菜做飯時要關上廚房門，並打開後陽台門窗，讓晦氣可以向外排出去。

沒有陽台賺錢不容易
陽台部分，「沒有前後陽台」的格局，通常較不易賺錢，因為前陽台又可代表賺錢能力，後陽台則可代表存錢能力，如果前後陽台都沒有，不僅錢難賺，還會窮。然而很多小宅、小坪數的產品都沒有前陽台，這時江柏樂老師表示，可以在客廳靠窗處放開運竹或插花來改善，也可以擺放鹽燈、會行光合作用的綠色植物來破解，最重要的還是要將家裡的窗戶打開，保持室內通風，讓氣可以順暢流竄。

陽台不宜鏤空，有女兒牆以及雨遮會比較有安全感，可避免破財或財來財去的破財現象。

發大財!除了地段與價格，不少人在買房會考慮居家風水，來提升運氣和財運，風水老師表示，房子格局很多，但有6種常見住了會變窮光蛋的類型，民眾不得不知，因為住在裡面不僅賺不到錢，還可能會家徒四壁，準備買屋的朋友不妨慎選，而已經買、已經住了的朋友也別慌，破解方式一併告訴你。

客廳沒窗「錢途」渺茫
另外，客廳一般是聚集財氣的空間，而財氣是要在陽光充足、空氣流通的地方，「客廳沒有開窗」就猶如密不通風、沒有光線的房子，對財運多有阻礙，甚至會事業走下坡。假如客廳真的沒有開窗，建議可用燈光照亮「錢途」，可以靠增加光源、提升客廳明度等來補足，即使人不在家，平時也盡量以燈光加強，讓客廳保持明亮。

千萬不要買! 這些格局居然會愈住愈窮

前門通後門一箭穿心
歹格局，財運永遠離你遠遠的!風水老師江柏樂表示，大家最耳熟能詳的「穿堂煞」就是常見的漏財格局，俗稱的前門通後門，自家門一打開就可以看見窗戶、陽台，一箭穿心，住在裡面的人不僅會很沒安全感，也無法聚財。最簡單的方式就是做玄關遮擋，如果客廳空間夠充裕，則可設計二進式玄關，若不想大幅施工，也可以擺放立櫃或屏風區隔空間，可達到迴風聚氣的效果。

目前這裡只有一個推案進場，也就是上圖有標示的達麗創世紀，每坪開價47萬，坪數最小21坪、最大36坪，是以2、3房為主的小坪數建案。未來我們預估在水湳的開案坪數都不會太大，在總價不會過高的情況下，單價有機會超過7期。

至於現在適不適合進場，李奕農認為水湳的下跌空間有限，畢竟建商的土地購買成本價擺在那邊，但是要有明顯的漲幅也比較困難，畢竟現在推案開價47萬已經跟7期的均值差不多了。不過如果是想要自住，喜歡那邊的環境就會是不錯的選擇。

■ 區域解析

一、捷運端點站、生活機能佳：

1. 捷運總站：綠線的北屯總站，區域內經過3個捷運站。
2. COSTCO進駐：COSTCO讓整個區域的生活機能不會太差。

二、目前適合進場嗎？

這個地方要進場需要考慮以下2個因素：
1. COSTCO的缺點：COSTCO雖然讓區域的生活機能提升，但也會帶來周邊容易塞車及外來人口多的缺點。
2. 價格難以提升：

從樂居的實價登錄網頁可以看出來，捷運機廠重劃區從2017年的22萬/坪，到2020年則來到24萬/坪左右，而2021年的新推案已經接近30萬/坪。
前幾年買的人現在已經來到交屋潮，當時買的價格可能在22到24萬之間，現在拿出來賣得比建商便宜的話，市場上持續有比較便宜的案子，整體區域的價格漲幅就會比較小。

延伸閱讀：

■ 十四期重劃區區域解析

一、腹地大、房價漲幅分階段：

十四期範圍非常大，可以分為4個區域：臺中巨蛋區、馬禮遜區、環中洲際區、仁美國小區，這會讓區域的漲幅分為好幾個階段，不會一次開到位。

二、商圈多、生活機能豐富：

十四期的腹地包圍著發展完善的四張犁商圈，外圍也緊鄰著好幾個大型的商圈包含： 、頭張商圈和 。
除此之外目前區域內有環球購物中心、仁美國小及馬禮遜美國學校，未來還會有臺中巨蛋和洲際棒球場的娛樂商場。

三、十四期未來的推案價預估：
目前十四期都是土地交易居多，我們可以從土地交易的資料推算出未來推案預估價落在35~37萬/坪以上：

註：（此為基本成本法推算，但房價有許多不同因素影響，實際開價以現場價格為主）

■ 十三期重劃區區域解析

十三期這裡和前面介紹的幾個區域不一樣，這個區域不主打重大建設，主要專家會看好是因為它緊鄰蛋黃區，會受到外溢效應的影響提升房價，很多買不起精華地段的人，會考慮改買十三期。
另外，十三期是蛋黃區的的延伸區域，所以生活機能也不差，未來推案量會比蛋黃區大，價格會維持穩定跟著蛋黃區走，會有一定的價差，蛋黃區漲不上去的話，它也會停在那裡。

■ 樂居看好區域：風險低、基本面好

臺中房市目前非常熱，但過一陣子後一定會進入休息階段，所以還是要回歸真實需求，因此在考量臺中時建議優先考量風險低、基本面強的區域，而不是只看有利多消息的地方。

要滿足風險低、基本面強的要求可以看以下3點：
1. 二手市場交易量大：這代表未來想換屋的時候接手性會比較好。
2. 有補漲空間：臺鐵高架化縫合都市，讓原先房價低的區域有機會和附近的高價蛋黃區拉平。
3. 出租投報率高：就算不賣，出租都劃算，以現在的低利時代來說很適合投資。

我們針對以上3個條件篩選出以下幾個區域包含 、 和海線。

■ 優勢解析

我們之所以推薦四期是基於以下3點原因：

1. 介於核心區之間：

除了緊鄰臺中的蛋黃區科博館、勤美草悟道和美術園道之外，也被剛剛提到的幾個未來蛋黃區包在中心點。
2. 最多捷運站點：四期最重要的道路是文心路，這條路擁有最多捷運站點通過。
3. 成交量全臺中最多：在2020年，四期的二手市場交易量是佔全臺中之冠。

■ 優勢解析

之所以會看好東區，很大的原因和臺鐵高架化有關，我們分成高架化前後2個部份來看：

一、臺鐵高架化前的東區：

在臺鐵高架化之前，如同上圖所示，臺中火車站的站前商圈和後站商圈被臺鐵切割，前後站的發展有明顯的落差，所以臺中以前買房比較不會考慮買在位於後站商圈的東區跟南區。

二、臺鐵高架化後的東區：

在臺鐵的高架化之後，原本被切割的都市被縫合，讓前後站的生活圈串連，連帶吸引像是三井LaLaport這樣的大型商場進駐，未來帝國糖廠也會成為捷運藍線的起點站。所以我們預期後站之後會有補漲空間，至少前後站房價拉平是可以預見的。

■ 海線優勢解析

一、近中科、房價低：

海線的部份我們認為比較有潛力的區段在 、 和整個 ，或許這幾個地方對一般人比較陌生，但這裡離中科，也是目前整個臺中想唯一能找到一字頭房價的地方。

二、租金投報率亮眼：

上表我們是以電梯大樓、24坪、2房、含傢俱的條件去列出市場的價格對照表：
1. 臺中海線：租金約1萬6，總價約450萬，投報率落到4.2%。
2. 臺中七期：租金約2萬5，總價約1000萬，投報率落在2.9%。
3. 臺北中山：租金約3萬，總價約2200萬，投報率落在1.5%。
租金投報率高代表基本面好，就算沒有賣出去，出租也相當劃算，尤其現在是低利的時代，這也是我們看好海線的最大原因。

■ 總結：臺中買房重點整理！

我們把大家的需求大致分成以下4類來說明：
1. 自住價格型：優先考慮環內2字頭的10年以內中古屋，例如：北屯的 、 和 有機會找到這樣的案子。
2. 自住價值型：可以以生活機能為優先考量，推薦 、 和中科，這幾個地方生活圈機能比較完整。
3. 投資價格型：如果是希望未來有機會可以翻倍的話，可以找鄰近工業區、剛需比較強、價格相對比較便宜的地方，例如：海線、 和 ，在環內漲完一圈之外，環外的幾個衛星都市有機會接棒輪漲。
4. 投資價值型：如果是置產導向建議優先考慮風險低的區域，像是有捷運的地方就會相對比較保值，可以參考中科附近、 和 。

這集我們參考了幾位專家的意見，匯整介紹了水湳經貿園區、 、十三期、十四期，以及樂居創辦人看好的 、 和海線，你更看好哪一個區域呢？下一集區域解析我們將為大家帶來「高雄區域分析」，我們下集見！

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